Здание гостиницы "националь". Уникальная история гостиницы «Националь Описание предмета охраны

Гостиница «Националь» - одна из старейших действующих гостиниц в Москве. Расположенная в самом центре Москвы – на углу Тверской и Моховой улиц, по соседству с Красной площадью, Кремлем, Александровским садом – она давно уже стала неотъемлемой частью столичного ландшафта, а ее история тесно связана с историей самой Москвы, да и всей России.

Строительство гостиницы «Националь» началось в 1900 году. Проект здания гостиницы по заказу Варваринского общества домовладельцев разработал известный тогда архитектор Александр Иванов. При возведении здания применялись самые современные технологии и строительные материалы – железобетонные конструкции, гидроизоляция. Величественные фасады гостиницы были отделаны природным камнем, керамической плиткой, лепниной, а угловой аттик украшен майоликовыми панно. Поражала воображение внутренняя отделка «Националя» - мраморные лестницы в вестибюле, витражные окна, мозаичный пол, фигуры атлантов, установленные у входа в лифты.

Не менее пышно были отделаны и обставлены номера гостиницы. Мебель для них была изготовлена по специальному заказу, из красного дерева, светлого и мореного дуба, других ценных пород. Самые дорогие апартаменты «Националя» - такие, как «Гостиная Людовика XV» или «Гостиная Людовика XVI» - располагались на третьем этаже и предназначались для приема высокопоставленных гостей. Роскошь обстановки дополнялась эксклюзивным набором удобств и гостиничных услуг. Многие номера гостиницы были оборудованы ванными комнатами и ватерклозетами, во всех номерах были установлены сейфы. Здание «Националя» обогревалось самой современной системой отопления, разработанной на литейном заводе Сан-Галли. Гостиница была полностью телефонизирована, что тоже являлось признаком роскоши по тем временам.

Кроме номеров, в здании «Националя» размещались читальня, ресторан и различные гостиничные службы, а также магазины, пекарня и винный склад.

Гостиница «Националь» открылась в 1903 году и сразу же приобрела небывалую популярность, заняв почетное место в ряду лучших гостиниц Москвы. Проживание в «Национале» стоило недешево, однако номера гостиницы никогда не пустовали. Здесь селились богатые купцы и крупные промышленники, иностранные дипломаты, здесь в разное время проживали такие видные деятели русской культуры, как Федор Шаляпин, Николай Римский-Корсаков, Иван Бунин.

Перемены, произошедшие в России после Октябрьской революции 1917 года, отразились и на судьбе гостиницы «Националь». Во время октябрьских боев в Москве здание гостиницы служило одним из опорных пунктов контрреволюционных сил и получило повреждения при артобстреле. После окончательной победы большевиков были национализированы все крупные гостиницы Москвы. Гостиница «Националь» была превращена в «1-й Дом Советов», то есть, общежитие для функционеров и чиновников новой власти. В марте 1918 года, после того, как столица была перенесена в Москву, в роскошных номерах «Националя» поселились члены Советского правительства. Здесь проживали Дзержинский, Свердлов, Троцкий, а в номере 107 ненадолго поселились Ленин и Крупская. Номер был обставлен мягкой мебелью в зеленых тонах, на массивном письменном столе, покрытом зеленым сукном, стояли черные мраморные чернильницы с пресс-папье, два бронзовых подсвечника и бронзовая лампа с зеленым абажуром. Освещала номер бронзовая трехрожковая люстра. Некоторые детали этой обстановки сохранились и до наших дней.

После того, как Советское правительство перебралось в Кремль, гостиница «Националь» долгое время оставалась общежитием ВЦИК. Последствия этого выявились в начале 1930-х годов, когда гостинице решили вернуть прежние функции. В ходе инвентаризации оказалось, что большая часть гостиничных интерьеров и мебели пришла в негодность, а инженерно-технические коммуникации значительно изношены. В здании «Националя» был проведен капитальный ремонт. Изменился внешний вид гостиницы: нижние этажи, облицованные гранитом, песчаником и красным кирпичом, перекрасили под гранит, дубовые рамы заменили алюминиевыми переплетами, а вместо майоликовых панно на угловом аттике здания появился индустриальный пейзаж в духе времени. Мебель для номеров «Националя» взяли из резервного фонда, созданного при национализации дворянских усадеб. Так в гостиничной обстановке появились мебель и предметы искусства из Аничкова и Царскосельского дворцов. «Националь» превратился в своеобразный «музей», что сразу сказалось на стоимости проживания в гостинице – селиться в ее номерах было не по карману даже иностранным туристам. В последующие годы «Националь» приобрел репутацию убыточной гостиницы. Несколько раз – и в 1950-х, и в 1960-х годах - предпринимались попытки модернизировать и переоборудовать здание гостиницы, но размахом они не отличались – ремонт крыш и электропроводки, реставрация отдельных предметов антикварной обстановки, внутренние перестройки здания. Правда, в 1974 году гостиница «Националь» была включена в список памятников истории и культуры, охраняемых государством – но не потому, что ее здание было архитектурным памятником в стиле модерн, а потому, что здесь когда-то проживал Ленин. Ветхость здания и отсутствие современного оборудования практически лишили «Националь» прежней популярности.

Серьезные перемены в судьбе гостиницы начались только в 1985 году, когда наконец было принято решение о полной реставрации «Националя». Часть антикварной мебель, признанной национальным достоянием, передали на хранение в музеи, остальную вывезли на реставрацию, чтобы потом использовать в оформлении интерьеров гостиницы. По результатам конкурса, проведенного в 1990 году, был выбран генеральный подрядчик – австрийская фирма «Рогнер». С российской стороны в реставрации «Националя» принимали участие специалисты московского управления по проектированию общественных зданий и сооружений «Моспроект-2».

Работы по возрождению гостиницы «Националь» велись в трех основных направлениях – ремонт и перепланировка здания, модернизация гостиничного оборудования, обновление интерьеров. К северному фасаду здания пристроили еще один этаж – там разместился оздоровительный центр, чердак превратили в мансарду с двадцатью дополнительными номерами, а бывший внутренний двор перекрыли стеклянной крышей и обустроили там кафе с зимним садом. Одновременно австрийские дизайнеры разрабатывали для «Националя» мебель в стиле югенд, проектировали интерьеры. Были изготовлены новые люстры, до мелочей повторявшие дизайн первых, еще дореволюционных светильников «Националя».

Возрожденный «Националь» принял первых постояльцев в 1995 году. В том же году указом Президента Российской Федерации здание гостиницы было отнесено к памятникам истории и культуры города Москвы федерального значения. Так начался новый этап в истории «Националя». С самого открытия гостинице была присвоена высшая категория – пять звезд. В новом облике «Националя» современное гостиничное оборудование сочеталось с бережно восстановленной атмосферой старины. Многие номера сохранили интерьеры начала 20 века и были обставлены антикварной мебелью, на стенах гостиницы появились гравюры и эстампы с видами старой Москвы, живописные полотна, написанные в духе русского реализма. Новый «Националь» быстро завоевал популярность у гостей столицы, приобретя репутацию престижной и эксклюзивной гостиницы. К 2000 году, когда старейшая гостиница Москвы торжественно отпраздновала свое столетие, уже можно было сказать, что проект возрождения «Националя» увенчался несомненным успехом.

Траурной датой в более чем вековой истории гостиницы «Националь» стало 9 декабря 2003 года. В этот день у гостиницы был совершен террористический акт. При взрыве «мерседеса», припаркованного у входа в гостиницу, погибли шесть человек, в том числе обе террористки – чеченские шахидки, еще двенадцать человек получили ранения разной тяжести. Взрывной волной были выбиты несколько стекол на первом и втором этажах гостиницы. В июне 2005 года у гостиницы «Националь» был открыт памятный знак, посвященный жертвам теракта. На кубе из черного мрамора высечена искра и написаны имена погибших. Надпись на памятнике гласит: «Вечная память жертвам террористического акта 9 декабря 2003 года».

В наши дни гостиница «Националь» прочно заняла почетное место среди лучших пятизвездочных гостиниц мира. Достижения «Националя» были неоднократно отмечены почетным дипломом и Бриллиантовой звездой Академии гостеприимства США – самой престижной наградой в мировом гостиничном бизнесе. «Националь» входит в группу наиболее фешенебельных отелей европейской гостиничной сети «Le Meridien» - «А Royal Meridien Hotels», но при этом остается стопроцентно муниципальной гостиницей и обслуживается исключительно российским персоналом. Генеральный директор гостиницы Юрий Подкопаев, который руководит «Националем» с 1985 года, дважды отмечен званием одного из лучших отельеров мира.

В старину на углу Моховой и Тверской улиц располагались каменные мучные лавки, в середине 1890-х годов здесь находился трактир «Балаклава». Несколькими годами позже владение перешло к Варваринскому акционерному обществу домовладельцев, которое в 1900 году начало строительство первоклассной гостиницы по проекту архитектора Александра Васильевича Иванова - зодчего, к тому времени уже хорошо известного в Москве, построившего здание конторы Товарищества Тверской мануфактуры Морозовых на Варварке и дом страхового общества «Россия» на Лубянской площади. Гостиница, получившая название «Национальная», приняла первых постояльцев в 1903 году.

Фасады здания были выполнены в смешении стилей, сочетании неоренессанса с неоклассицизмом и деталями модерна, что придаёт им впечатление стилистической неопределенности, но одновременно сообщает индивидуальный характер. В отделке архитектором использованы природный камень и керамическая плитка, лепнина и гладкая штукатурка. Угловой аттик украшало майоликовое панно «Аполлон и музы», выполненное на Московском Бутырском керамическом заводе С. И. Мамонтова «Абрамцево» художниками С. В. Чехониным и А. Я. Головиным. Вскоре после революции оно было заменено другим панно, на индустриальную тему, изготовленным по эскизам Ф. И. Рерберга всё на том же заводе «Абрамцево».

Интерьеры поражали своей роскошью и великолепием: мраморные лестницы, мозаичные полы, огромные витражные окна, фигуры атлантов возле входа в лифты, роспись потолков. Выполненная по специальному заказу из ценных пород дерева мебель в номерах. Целый комплекс современных технических новинок: электрические лифты, телефоны, система парового отопления, изготовленная на литейном заводе Сан-Галли. Многие номера были оборудованы ванными комнатами и ватерклозетами.

Проживание в гостинице стоило недёшево (до 25 рублей в сутки) , но отбоя в постояльцах не было – здесь охотно останавливались богатые промышленники, купцы, иностранные дипломаты. В 1913 году в «Национальной» проживал дядя Николая II великий князь Александр Михайлович. Не сторонились роскошной гостиницы и видные деятели русской культуры – в разное время здесь жили , Иван Бунин, Анна Павлова, Николай Римский-Корсаков.

Судьба гостиницы сильно изменилась после 1917 года. В ходе октябрьских боёв здание получило повреждения при артобстреле. А сразу после переноса столицы из Петрограда в Москву здесь на некоторое время до переезда в Кремль в «скромной» буржуазной обстановке поселились члены Советского правительства: Ленин, Свердлов, Троцкий, Дзержинский. На долгие годы гостиница стала «1-м Домом Советов» - общежитием для функционеров новой власти. Статус гостиницы был возвращён ей только в начале 1930-х годов. Тогда же окончательно закрепилось её название – «Националь» (до революции применялось и то, и другое название), видимо более соответствовавшее духу времени. В здании провели капитальный ремонт. При этом частично изменили и его внешний вид: нижние этажи перекрасили под гранит, заменили дубовые оконные рамы на алюминиевые. Гостиничную обстановку пополнили мебелью из Аничкова и Царскосельского дворцов.

В 1974 году потолки двух залов на втором этаже были украшены плафонами с росписью, выполненными художником И. В. Николаевым в классическом стиле росписи потолков школы старых мастеров, но вместе с тем с элементами более новой декоративной школы В. А. Фаворского. В деталях и орнаментах плафонов заметны черты эстетики «Мира Искусства», что подчеркивает связь с работами знаменитых художников семьи Бенуа-Лансере, из которой происходит и сам автор.

В том же 1974 году «Националь» был включён в список охраняемых государством памятников истории и культуры.

Говоря о гостинице нельзя не упомянуть и знаменитый гостиничный ресторан - долгие годы он был излюбленным местом приятного времяпрепровождения среди интеллигенции и советской богемы.

Несмотря на неоднократные ремонтные работы, которые проводились и в 1950-е, и в 1960-е, и в 1970-е годы, попытки модернизировать гостиницу, она ветшала. И в конце 1980-х годов началась её комплексная реконструкция и реставрация. По результатам конкурса был выбран генеральный подрядчик – австрийская фирма «Рогнер», а авторами проекта реставрации стали архитекторы из Австрии В. Хоффельнер и Е. Сурвилло. С российской стороны в реставрации «Националя» принимали участие специалисты московского управления по проектированию общественных зданий и сооружений «Моспроект-2». Все работы были закончены в 1995 году, и обновлённая гостиница снова открыла двери для своих постояльцев. А их на своём веку она повидала немало, в том числе и прославленных. Здесь останавливались и президенты разных стран, и члены королевских семей, и известные деятели культуры всего мира.

Гостиница "Националь" - одна из самых известных и комфортабельных гостиниц Москвы (класс "5 звёзд"), расположенная на углу Тверской и Моховой улиц.

Гостиница построена в 1901-1903 годах по проекту архитектора Александра Иванова на месте квартала доходных домов с дешёвыми квартирами, первые этажи которых были отданы под лавки. Угловой выступ квартала имел полукруглую форму: это было характерно для московской архитектуры 18-19 веков. При строительстве гостиницы форма квартала была учтена и сохранена: проект строительства предусматривал сохранение общих черт облика предыдущей постройки, включая полукруглый угол.

Здание гостиницы "Националь" построено в стиле эклектики с заимствованием элементов модерна. Изначально задуманная как отель мирового класса, гостиница "Националь" отделывалась самыми качественными и дорогими материалами и получила богатое декоративное оформление, изобилующее лепниной и скульптурами. Угловой выступ получил торжественный и роскошный вид: его украсили декоративной колоннадой и кариатидами, а на аттике появилось майоликовое панно "Аполлон и музы", выполненное по эскизам художников Сергея Чехонина и Александра Головина на Московском Бутырском керамическом заводе "Абрамцево" Саввы Мамонтова. Привлекает внимание и бордюр с орнаментом в виде дубовых листьев, завершающий 5 этаж здания.

Внутреннее оформление гостиницы не уступило внешнему: мраморные лестницы, фигуры атлантов, мозаичные полы и витражи сделали интерьеры гостиницы по-настоящему роскошными. Отделке вторило и оснащение - гостиницу оборудовали по последнему слову техники: в здании установили лифты (невероятная роскошь в начале 20 века) и систему парового отопления, а в номерах появились телефоны.

В 1918 году здание заняли правительственные структуры установившейся Советской власти, и гостиница на 15 лет прекратила работу, превратившись в Первый Дом Советов. В 1931-1932 годах в рамках ленинской программы монументальной пропаганды майоликовое панно "Аполлон и музы" на угловом аттике заменили на панно индустриальной тематики. В 1932 году здание вновь стало гостиницей.

В 1991-1995 годах гостиница "Националь" подверглась реконструкции и реставрации, в результате чего были восстановлены некоторые утраченные элементы дореволюционных интерьеров, а во внутреннем дворе-колодце здания оборудован крытый ресторан.

Изначально в гостинице было 160 номеров, сейчас их количество увеличилось до 206. В разные годы в них проживали члены императорской семьи, Владимир Ленин, Фёдор Шаляпин, Иван Бунин, Николай Римский-Корсаков, Катрин Денёв, Пеле, Ален Делон, Иосиф Сталин, Михаил Шолохов, Николя Саркози и другие известные люди.

Гостиница "Националь" находится по адресу Моховая улица, 15/1. Добраться до неё можно пешком от станций метро "Охотный ряд" Сокольнической линии и "Театральная" Замоскворецкой.

Для постояльцев двери гостиницы открылись 1 января 1903 года. Первоначальное название гостиницы - «Национальная». По замыслу создателей, гостиница была предназначена для приема и обслуживания высокопоставленных иностранных гостей и представителей российской государственной и военной элиты.

Архитектура построенного здания сочетала черты ренессанса и классицизма с декоративными мотивами модерна. Фасад здания был решен в стиле классицизма.

Особым великолепием отличался интерьер вестибюля гостиницы с главным акцентом в виде парадной лестницы, имеющей уникальную для начала XX века конструкцию. И поныне белый мрамор с лепными позолоченными украшениями металлических ограждением и гармоничной мозаикой уникальных витражей на главной лестнице притягивает множество восхищенных взглядов гостей «Националя».

В 1905 году над парадным входом в гостиницу был сооружен металлический козырек с грифонами, растяжками, вензелями и вывеской с датой открытия гостиницы – 1903 год. Длительное время существовала легенда, что точно такой же козырек, при открытии установленный в средней части фасада здания на Тверской улице, был уничтожен взрывом гранаты во время революционных событий в октябре 1917 года. Однако, фотоизображения и документального подтверждения этой легенды пока обнаружить не удалось.

В 1903 году «Национальная» насчитывала сто шестьдесят номеров, среди которых самыми дорогими и роскошно отделанными были апартаменты на третьем этаже гостиницы. Номер 101, до 1917 года называвшийся «Гостиная Людовика XVI» и номер 115, носивший имя «Гостиная Людовика XV». И по сей день мы можем любоваться элементами первоначального внутреннего убранства уникальных номеров: потолочной художественной росписью в номере 115 и камином, облицованным белым мрамором, с металлической решеткой в номере 101. Апартаменты предназначались для проживания высокопоставленных гостей: губернаторов, иностранных дипломатов и членов монархических семей Европы. В настоящее время данные номера носят говорящее название люксы "Националь" и служат настоящей гордостью гостиницы.

В 1903 году стоимость за проживание в гостинице колебалась от 1 рубля 50 копеек до 25 рублей в сутки. Для сравнения в начале XX века земские учителя и врачи получали жалованье 10 - 15 рублей, что являлось неплохим доходом.

«Национальная» весьма дорожила своей репутацией. На службу нанимали только с письменной рекомендации уже работающего в гостинице персонала. Каждый работник дорожил своим местом, так как состоять в штате такой гостиницы было весьма престижно и доходно.

Основной категорией постояльцев гостиницы с 1903 по 1917 годы были представители российской государственной власти. В «Национальной» останавливалось более одной тысячи высокопоставленных чиновников. C уверенностью можно сказать, что история постояльцев гостиницы – это хроника последнего десятилетия Российской империи в лицах.

В 1913 году в «Национальной» проживал великий князь Александр Михайлович – внук императора Николая I, дядя последнего русского императора, Николая II.

В начале XX века в Москве насчитывалось 228 гостиниц и 10 из них находились на Тверской улице, рядом с «Национальной». Кроме последней, особой популярностью у приезжих пользовались гостиницы «Дрезден», «Лоскутная», «Париж» и «Большая Московская». Однако, все перечисленные гостиницы были построены еще в XIX веке и не могли сравниться с «Национальной» по уровню оснащения и разнообразию сервиса, которая поистине могла гордиться необычными для начала XX века техническими новинками – лифтами, сложным устройством вентиляции, передовой системой отопления, телефонной связью и службой такси и т.п.

С 1903 по 1910 годы была выпущена серия почтовых открыток с изображением «Национальной».

Особой гордостью владельцев гостиницы и визитной карточкой гостиницы всегда был ее ресторан, приятно удивлявший гостей разнообразием и затейливостью меню, в особенности, блюд русской национальной кухни. Вершиной кулинарного искусства было, например, меню праздничного обеда начала 20 века. Перечисление одних лишь закусок поражает воображение: тут и устрицы, и бульон, и борщок, и царский студень, и поросята сливочные, и кулебяки разные, и паштеты из дичи с трюфелями, и форель гатчинская, и нельма сибирская, и лососина висляндская, и осетрина кучугурская, и ростбиф, и ветчина, и телятина, и солонина, и огурцы нежинские, и индейка, а также каплуны, фазаны кавказские, рябчики сибирские и салаты разные!

В «Национальной» предпочитали останавливаться не только министры, чиновники и дипломаты. Среди постояльцев гостиницы было множество деятелей искусства - знаменитая русская балерина Анна Павлова, французский писатель Анатоль Франс, английский писатель Герберт Уэллс. В 1903 году одним из самых именитым постояльцем "Национальной" был автор всемирно-известного ныне «Полета шмеля», выдающийся русский композитор Николай Андреевич Римский-Корсаков.

В 1910 году на втором этаже гостиницы, слева от парадной лестницы в залах рекреаций открылся Британский клуб.
На третьем этаже, в нынешнем номере 177, раньше находилась читальня. К услугам постояльцев в читальне имелась большая библиотека, свежие газеты и журналы.

Узнать дальнейшую историю "Националя" можно на официальном сайте гостиницы: http://www.national.ru/ru/ru-hotel-history

Устарели морально и физически

По данным GVA Sawyer, к первому кварталу 2010 года на долю качественного предложения гостиничного рынка Москвы, которое формируется гостиницами категории «3–5 звезд», пришлось менее половины общего номерного фонда (44 %, или 17,8 тыс. номеров). Немалую часть среди них занимают реконструированные объекты. Оставшиеся 56% делят между собой гостиницы, не соответствующие международным стандартам, – среди них как «советские», так и современные гостиницы.

«В Москве действует 221 гостиница. Из них порядка 35% являются новыми или введенными в эксплуатацию в течение последних пяти лет. В целом же, на столичном рынке преобладает «наследие» 80-х–90-х гг., которое нуждается в капитальном ремонте и реконструкции.

В Подмосковье также множество объектов требует того или иного обновлении. Из пяти с лишним тысяч санаториев, пансионатов, турбаз, домов отдыха в эксплуатации находятся лишь 35%, простаивают или используются не по назначению – 15%, а оставшаяся половина требует серьезной реконструкции», – обрисовывает ситуацию Кирилл Иртюга, генеральный директор УК «РосинвестОтель» и гостиничной сети VOYAGE Hotels&Resorts.

На столичном рынке преобладает «наследие» 80-х–90-х гг., которое нуждается в капитальном ремонте и реконструкции

В регионах также большая часть российских гостиниц по-прежнему представлена средствами размещения советской постройки. Однако количественно оценить число гостиниц, нуждающихся в редевелопменте и новой концепции, сложно.

Новая жизнь

Если в регионах реконструкция отелей – достаточно редкое явление, то в Москве такие проекты сменяют один другой с середины 80-х. В первую очередь, изменения коснулись знаковых столичных гостиниц. В 1985 году началась десятилетняя реконструкция гостиницы «Националь» (1903 г.).

Впоследствии гостиница вошла в элитную группу Le Royal Meridien компании Starwood Hotels & Resorts Worldwide, а в 2009 году после очередной реновации сменила бренд на The Luxury Collection. В 1986 году начались комплексные работы по реставрации и переоборудованию одной из старейших московских гостиниц – «Метрополь» (1905 г.). Работы вели финские и австрийские специалисты, антикварная мебель реставрировалась в «Эрмитаже». Обновленный «Метрополь», открывшийся в 1991 году, первым в России получил статус «пять звезд».

В 1989 году была закрыта на трехлетнюю реконструкцию гостиница «Бухарест». В гостинице были заменены все коммуникации, совершенно изменилась планировка, и от старого здания остался только фасад. Общие расходы составили около 85 миллионов долларов. В 1992 году реконструированный отель открылся под новым названием «Балчуг Кемпински» и также получил пятизвездочный статус.

С большим размахом проводилась последняя реконструкция гостиницы «Савой» (до первой реконструкции 1987–1989 гг. гостиница, входившая в систему «Интуриста», работала под именем «Берлин»). Масштабные изменения в 2005 году обошлись владельцам в солидную сумму (свыше 20 миллионов долларов). Над новым дизайном гостиницы работали итальянские специалисты во главе со знаменитым архитектором Леонардо Тониони. Гостиница «Украина» (1957 г.) после трех лет реконструкции открылась этой весной под именем Radisson Royal Hotel, Moscow. К услугам гостей – фешенебельные номера и апартаменты, рестораны различных гастрономических традиций, современный конференц-центр и велнесс-клуб с 50-метровым бассейном.

Четырехзвездочные отели также в своем большинстве «выросли» из старых гостиниц: реконструировались гостиницы «Советская» (1952 г.), «Арбат» (1960 г.), «Космос» (1979 г.), «Орленок» (1976 г.) – ныне Korston Hotel Moscow, «Международная» (1980 г.) – сейчас Crowne Plaza Moscow World Trade Centre. На стадии реконструкции находятся гостиницы «Марко Поло Пресня» (1904 г.) и «Пекин» (1955 г.). Гостиницы категории «три звезды» также обновляются. Наиболее яркими примерами являются построенные к Олимпиаде–80 ГК «Измайлово» и отель «Аструс – Центральный Дом Туриста». Новое лицо также получили гостиницы «Заря» (1956 г.), «Академическая» (1976 г.), «Аэрополис» (1980 г.), «Варшава» (1960 г.), «Белград» (1973 г.), «Байкал» (1976 г.), «Охотник» (1980 г.). Трехзвездная «Ленинградская» (1950 гг.) после реконструкции стала отвечать категории «четыре звезды» и получила имя Hilton Moscow Ленинградская. Весной этого года открылась «Катерина Парк» (бывший «Евролюкс»). Обновлению подверглись не только «долгожители», но и гостиницы, построенные в 90-х («Ренессанс Москва», «Ирис Конгресс Отель», «Царицыно»).

В Москве, которая является наиболее интересной площадкой для отельеров, до сих пор остаются гостиницы, ожидающие обновления. УК «ГОСТ Отель Менеджмент» планирует перевести «Сретенскую» в сегмент luxury, работы должны начаться в 2011 году. Вскоре закроется на реконструкцию отель, ставший одним из первых в России для гостиничного оператора Radisson – «Рэдиссон САС Славянская». Компания MosCityGroup планирует приобрести гостиницу «Будапешт», чтобы превратить ее в первый московский отель класса «6 звезд» (это потребует порядка $100 млн.).

Как показывает практика, чаще всего реконструкция и ребрендинг отеля связаны со сменой управляющей компании. Конечно, не все столичные гостиницы были сохранены – некоторые оказалось целесообразнее снести. Так, вместо «Интуриста» был построен престижный The Ritz-Carlton, а на месте легендарной гостиницы «Москва» в 2003 году началось строительство отеля оператора Four Seasons – открытие ожидается в конце этого года.

Попасть в цель

У каждого объекта свой «срок жизни» – период, на протяжении которого его эксплуатация может быть максимально эффективной и доходной. «У торговых центров этот срок составляет примерно 7 лет, чуть больше у офисов и гостиниц – около 10 лет. По истечении этого срока необходима модернизация дизайна, реконструкция и реинжиниринг, – комментирует Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. – Но есть и другая причина – ошибки на стадии проектирования гостиницы. Российский рынок еще очень молод, и многие проекты, созданные на стадии его формирования, реализовывались неопытными специалистами, нередко с неверно разработанной концепцией или вообще без нее. Такие объекты, безусловно, нуждаются в реновации, но иногда для них достаточно привлечь грамотного гостиничного оператора, чтобы скорректировать зонирование или изменить бренд».

«Реконцепция может быть связана с пониманием несостоятельности прежней концепции, ее неокупаемости и неэффективности. Также на переориентирование отеля могут оказывать влияние внешние факторы, – рассказывает Мария Василенко, директор по маркетингу AZIMUT Hotels Company. – Например, бизнес-отель в регионе, загрузку которого составляли преимущественно командировочные, может быть переориентирован в связи с закрытием ряда градообразующих предприятий города, которые генерировали основной поток туристов».

Однако не всегда обновление дает нужные результаты. По мнению экспертов, основной проблемой является отсутствие четкого видения конечного результата работы с объектом. Перекрасить стены – это не значит сделать реконструкцию или ребрендинг. Чтобы гостиница успешно функционировала в дальнейшем, нужно изменить не только внешнюю составляющую, но и внутреннюю логику. На первом этапе рекомендуется провести комплексное исследование, включающее в себя как оценку самого объекта и его окружения, так и характеристику состояния рынка недвижимости на данный момент.

На втором этапе идет определение и обоснование причины реконцепции, формулировка проблемы, предложение различных вариантов ее решения и выбор концепции. Далее необходимо провести подробную детализацию новой концепции, после чего можно приступать непосредственно к реализации проекта. «В первую очередь необходимо понимать, кто ваши гости, зачем нужна реновация, каковы будут расходы по сравнению с ожидаемым возвратом прибыли и увеличит ли данная реновация стоимость гостиницы, – рассказывает Дэвид Дженкинс, директор группы гостиничной недвижимости DTZ в России и СНГ. – Крайне важно улучшить качество номеров, а также определить, какие функциональные помещения и услуги необходимы для привлечения ваших клиентов. Понимание своего рыночного позиционирования позволит определить необходимый уровень модернизации для того, чтобы быть конкурентноспособным на данный момент и в будущем».

Вопрос цены

Проблемы с финансированием – это основная сложность, с которой сталкивается владелец при реконструкции гостиницы, и основная причина, по которой проект превращается в долгострой. Привлечение проектного финансирования является серьезным препятствием на пути собственника. Как констатирует Кирилл Иртюга, классическое кредитование проектов не выгодно.

Привлечение банковских средств по существующей процентной ставке экономически не интересно, так как серьезно отражается на рентабельности и окупаемости проекта. По его словам, финансирование проектов чаще всего идет с привлечением сторонних инвесторов, которые приобретают пакет акций у собственника гостиницы. «Финансирование получить очень сложно. Банки неохотно финансируют гостиничные проекты, а требующие реконструкции – вдвойне. Банкирам очень сложно объяснять, для чего нужно осуществлять те или иные действия в процессе работы и какой конечной результат это даст», – делится Александр Удалов. В связи с этим компания «Юмако» создала свой инвестиционный фонд – «когда вкладываются свои деньги, легче привлекать к финансированию других».

Как замечает Дмитрий Золин, новый объем доходов, предполагаемый после реновации, можно вычислить, опираясь на план реконцепции объекта. Ориентировочный срок окупаемости будущего проекта рассчитывается по следующей формуле: общий объем инвестиций (с учетом затрат на реконцепцию) нужно разделить на разницу между бывшим до реконцепции объемом доходов и предполагаемым после нее. По доходности гостиничный бизнес занимает четвертое место после складской, жилой и торговой недвижимости. На сегодняшний день сроки окупаемости московской трехзвездной гостиницы составляют 7–8 лет. В Подмосковье период растягивается до 10 лет.

Ломать голову или гостиницу?

Чтобы сделать существующий бизнес эффективным, часто необходима полная реконструкция, что существенно увеличивает затраты инвесторов, и, в конечном счете, может сделать проект экономически неоправданным. «В первую очередь, реконцепция целесообразна для гостиниц, расположенных в центральных и исторических районах городов, а также в зонах высокой туристической активности. Тем не менее, во многих случаях конструктивные особенности существующих отелей не предоставляют возможности для эффективного ребрендинга», – говорит Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International.

Советским гостиницам характерны очень маленькие номера, низкие потолки, которые практически исключают возможность улучшения слабой системы кондиционирования. Следующее отличие, совершенно не характерное для мировой практики, это обширные общественные зоны. В России гостиница с номерами уровня «три звезды» и функциональными помещениями уровня «четыре звезды» является весьма распространенным явлением. Еще одна деталь к «портрету»: зачастую многие номера заняты офисами. И заключительный штрих: стоимость подобных капитальных реноваций с трудом может быть оправдана выручкой. «Безусловно, в региональных городах советские гостиницы зачастую имеют прекрасное, самое выгодное, расположение, тем не менее, в большинстве случаев лучшее решение – снести и заново построить», – уверен Дэвид Дженкинс.

Реконструкция зачастую является более затратным проектом, чем строительство «с нуля», так как процессы усложнены детальным анализом объекта, инженерных коммуникаций и оценкой всех имеющихся ресурсов здания. «Реконструкция имеет смысл только в том случае, если в существующей гостинице возможно разместить современные инженерные системы, такие как вентиляция, кондиционирование, и обеспечить функционал в соответствии с действующими сегодня стандартами. В противном случае, лучше снести здание, так как реконструкция обойдется дороже, – предупреждает Александр Удалов, президент компании «Юмако Групп». – Объект советского типа может быть сохранен, если гостиница имеет какое-то историческое значение, представляет интерес именно как гостиница эпохи, например, гостиница «Советская», которая сама по себе уже является брендом». Чтобы работа по реконструкции не была проделана впустую, консультант и исполнитель проекта должен быть профессионалом в своей области.

Главный критерий для выбора исполнителя проекта прост: успешный опыт работы в этой среде, причем обязательно на российском рынке, и хорошая репутация компании. К критериям оценки результатов относятся стабильная высокая заполняемость объекта, успешное функционирование составных частей его структуры, а также уровень доходов в сравнении с показателями, фигурировавшими до реновации.

Мнения экспертов

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC

Если рассуждать объективно, то гостиницы «советского типа» подлежат сносу. Раньше их переделывали в офисные центры, но к 2010 году требования к офисным помещениям возросли, и теперь такие здания превратить в офисы весьма проблематично. В связи с особенностями технических характеристик подобных объектов, их практически невозможно реконструировать с соблюдением современных требований и стандартов. Именно поэтому достаточно проблематично реализовать качественный гостиничный проект, реконструируя старую советскую гостиницу.

Мария Василенко, директор по маркетингу AZIMUT Hotels Company

Гостинице «советского типа» чаще всего требуется перепланировка номеров, внешняя отделка, обновление фасада, окон, замена сантехники и мебели. В смене названия нет необходимости, если отель имеет положительную репутацию, обладает большим количеством постоянных гостей, высокой степенью лояльности среди местных жителей, а также хорошим уровнем известности и узнаваемости. Экономическая целесообразность проекта реконструкции отеля легко оценивается: по типичной модели рассчитывается, на что повлияет реконструкция, как она отразится на цене номера, загрузке и выручке отеля. Обычно каждые 7–10 лет делается косметический ремонт с заменой покрытий стен, потолков и текстиля.

Проведение полной реконструкции рекомендуется раз в 15 лет. Обновление наших региональных гостиниц (их не закрывали, а лишь выводили номерной фонд из продажи), заняло порядка 2–2,5 лет. Мы постоянно занимаемся реновацией своих объектов. Основные задачи на ближайшее время – перевести под бренд «АЗИМУТ Сеть Отелей» два новых отеля в Ставрополе и Подмосковье.

Кирилл Иртюга, генеральный директор УК «РосинвестОтель» и VOYAGE Hotels&Resorts

Необходимость реконструкции обосновывается, как правило, статистическими данными: показателями снижения загрузки отеля, износа оборудования, номерного фонда и технической базы. Стоит помнить, что обновлением номерного фонда задача не исчерпывается. Реконструкция должна коснуться всего – качества и объема услуг, уровня питания, профессионализма персонала, привлекательности окружающей территории. При этом прогноз окупаемости инвестиций в обновление может быть лишь расчетной цифрой. Если стоимость номера и питания являются конкретными суммами, то один из ключевых элементов доходности – ожидаемая загрузка – это субъективная величина, которую не может гарантировать ни одна гостиничная управляющая компания.

Александр Удалов, президент «Юмако Групп»

К сожалению, в 90% случаев за обновленным фасадом сохраняются прежние законы работы гостиницы. Недостаточно сделать только формальное обновление, необходима продуманная внутренняя логика для меняемого объекта. Здесь нужно чувство духа времени и современное понимание гостиничного бизнеса. Подходящий пример – гостиница «Евролюкс». Прежние владельцы сделали большую реконструкцию объекта: гранитный пол, добротный бар, ресепшен, обновили номерной фонд, – но забыли про такие простые вещи, как раздевалки, столовая для персонала или туалеты на первом этаже для гостей, что отрицательно сказывалось на функционировании объекта в современных условиях.

Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International

Насколько успешной будет функционирование гостиницы после ребрендинга, напрямую зависит от профессионализма управляющей компании. Есть примеры увеличения дохода гостиниц после ребрендинга с вхождением в международную гостиничную сеть более чем на 30%.

Дэвид Дженкинс, директор группы гостиничной недвижимости DTZ, Россия и СНГ

Одной из ключевых причин ребрендинга является необходимость изменить восприятие отеля гостями, как нынешними, так и потенциальными. Однако необходимо отметить, что ребрендинг и обновление номерного фонда – лишь первые шаги, за которыми должен следовать постоянный контроль сервиса. Очевидно, что необходимость данных мер обусловлена самим рынком как обязательное условие выживания. Для гостиницы, отличающейся нецентральным месторасположением, особо важны конференц-помещения. Их реновация позволяет привлечь дополнительный доход от организации мероприятий, повышает известность отеля как место их проведения, добавляя ценность продукту в целом.